Madrid exige ahora 10 años de empadronamiento para comprar vivienda protegida

El 26 de enero de 2026, la presidenta Isabel Díaz Ayuso anunció una de las medidas más comentadas —y más polémicas— de la política de vivienda madrileña de los últimos años: a partir de la entrada en vigor del nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, previsto para este mes de julio, habrá que acreditar diez años de empadronamiento ininterrumpido en la Comunidad de Madrid para poder comprar una vivienda protegida. Cinco años si es en alquiler. Frente al año de residencia que suele exigirse en programas similares de otras comunidades, es un salto considerable que ha pasado con menos ruido mediático del que cabría esperar, pero que redefine por completo quién puede optar realmente a este tipo de vivienda en la región.

Qué dice exactamente el nuevo reglamento

La norma sustituye al antiguo Decreto 74/2009 y su borrador se publicó el 13 de marzo de 2026, tras el anuncio inicial de finales de enero. Según el artículo 39 del texto en tramitación, el requisito de empadronamiento se aplica de forma diferenciada: 10 años de empadronamiento en cualquier municipio de la Comunidad de Madrid para acceder en compra o uso propio (incluye VPPB, VPPL y cooperativas con calificación de protegida).

5 años de empadronamiento para el acceso en régimen de alquiler protegido. Veto de 5 años para personas con condena firme por allanamiento de morada o usurpación (okupación).

Si la solicitud la presenta una pareja o unidad de convivencia, basta con que uno de sus miembros acredite el periodo exigido — no hace falta que ambos cumplan el requisito.

La justificación oficial

El Gobierno regional defiende la medida como una forma de priorizar a quienes tienen una vinculación estable y de largo recorrido con la región. En palabras de la propia Díaz Ayuso, la condición "pretende priorizar la vinculación estable con la región de los beneficiarios". Es una filosofía coherente con el resto de la política de vivienda protegida madrileña, pensada como recurso limitado que debe repartirse con algún criterio de prioridad, y el arraigo por residencia es uno de los más habituales en toda España, aunque rara vez se plantea con un plazo tan largo como diez años.

Quién se queda fuera con esta medida

Los funcionarios y trabajadores desplazados, el caso más citado El grupo que más ha alzado la voz frente a esta medida es el de los funcionarios y empleados públicos trasladados a Madrid por motivos laborales. El ejemplo que circula entre asociaciones afectadas es sencillo: alguien trasladado a Madrid en 2022 no completaría los diez años de empadronamiento hasta 2032, quedando excluido de comprar una vivienda protegida durante toda una década, aunque su salario no le permita acceder al mercado libre y aunque lleve años contribuyendo fiscalmente a la región.

Más de 350 familias en cooperativas, ya resuelto con excepciones La presión de este colectivo consiguió un ajuste antes de la aprobación definitiva. Según ha explicado el consejero de Vivienda, Jorge Rodrigo, en la Asamblea de Madrid, el reglamento incorporará excepciones para quienes, antes de la entrada en vigor de la norma, ya hayan firmado un contrato de compraventa o de opción de compra, dispongan de un título de adjudicación, hayan realizado aportaciones económicas a cuenta del precio, o formen parte de cooperativas que ya hayan desembolsado cantidades para la compra del suelo o la promoción. Esto protege directamente a las más de 350 familias que habían mostrado su preocupación por quedar fuera de sus propios compromisos ya adquiridos, muchas de ellas vinculadas a desarrollos como Los Ahijones.

Por qué esto importa aunque no busques vivienda protegida Es tentador pensar que esta noticia solo afecta a quien está en el registro de demandantes de vivienda protegida. Pero tiene una lectura más amplia para cualquiera que siga el mercado madrileño: es una señal más de que el acceso a la vivienda protegida en Madrid se está volviendo más selectivo, no más amplio, justo en un momento en que la vivienda encabeza las preocupaciones de los españoles según el CIS. Cuantas más restricciones se acumulen sobre quién puede optar a vivienda protegida —arraigo, ingresos, ausencia de antecedentes—, más presión se traslada, de forma indirecta, sobre el mercado libre de alquiler y compra, que sigue siendo la única alternativa real para quien no cumple estos requisitos cada vez más exigentes.

Un contexto de precios que no ayuda a las familias afectadas

El reglamento llega además en un momento en que los precios máximos legales de la vivienda protegida también han subido: desde el 30 de enero de 2026, el precio máximo de una VPPB en Zona A (que incluye Madrid capital) es de 2.591,64 €/m² útil, mientras que el IPREM —la referencia que determina quién puede optar a este tipo de vivienda— sigue congelado en 8.400 € anuales desde 2023. Es decir, el filtro económico se mantiene igual de estricto mientras el filtro de residencia se vuelve considerablemente más largo.

Conclusión

Esta medida no es un simple trámite administrativo más: redefine, de fondo, para quién está pensada la vivienda protegida en Madrid en los próximos años. Prioriza el arraigo de larga duración frente a la necesidad inmediata, con excepciones ya negociadas para quienes tenían compromisos previos, pero sin margen para quien llegue a la región a partir de ahora buscando esta vía de acceso. Si conoces a alguien en esta situación, o simplemente quieres entender hacia dónde se mueve la política de vivienda en Madrid, merece la pena seguir de cerca la aprobación definitiva del reglamento este mes de julio.

¿Tienes dudas sobre cómo te afecta el contexto normativo actual, ya sea para vender tu vivienda o para entender el mercado madrileño? Contacta con Yolanda González, especialista en el mercado inmobiliario de Madrid, Equipo N°1 en Ventas RE/MAX Europa.

📞 (+34) 609 623 184 · yolanda.gonzalez@remax.es · teamjaviervillalba.com

Este artículo tiene carácter informativo. El reglamento descrito se encontraba en fase de tramitación en el momento de su redacción y su texto definitivo podría sufrir variaciones; consulta siempre la normativa aprobada o a un profesional para tu caso concreto.