Vivienda: el Gobierno aprueba decretos, pendientes del Congreso

El Consejo de Ministros ha aprobado hoy dos reales decretos-ley de vivienda que, si salen adelante, cambiarán de forma notable las reglas del alquiler en España: prórroga de contratos, tope a la subida de rentas, protección frente a desahucios hasta 2030 y restricciones a la compra de vivienda por parte de fondos de inversión. Pero conviene ser precisos desde la primera línea: lo aprobado hoy es solo el primer paso. Ambos decretos entran en vigor de forma provisional desde su publicación, pero deben pasar la votación de convalidación en el Congreso de los Diputados el próximo viernes 2 de octubre para consolidarse como ley. Si no se convalidan, decaen automáticamente. Y uno de los dos textos —el que recoge las reivindicaciones de Sumar— parte, según las propias fuentes parlamentarias, sin los apoyos necesarios para salir adelante. Si tienes una vivienda en alquiler en Madrid, o te lo estás planteando, esto es lo que se ha aprobado hoy y lo que todavía depende del Congreso.

Por qué son dos decretos, y por qué eso importa para su futuro

La razón de fondo explica también su fragilidad: PSOE y Sumar no lograron un acuerdo único, así que el Gobierno ha optado por separar las medidas en dos textos independientes. Uno de ellos incorpora las exigencias que planteaba Sumar y, según la información disponible hasta ahora, no cuenta con los apoyos parlamentarios necesarios para su convalidación. El otro decreto tiene más opciones de salir adelante, con un posible respaldo de PNV y Junts. Esta división no es un detalle menor: significa que parte de lo aprobado hoy podría no llegar a aplicarse nunca, mientras que otra parte sí tiene visos reales de consolidarse.

Qué significa "pendiente de convalidación" en la práctica

Un real decreto-ley entra en vigor el día siguiente a su publicación en el BOE, pero tiene carácter provisional: el Congreso dispone de 30 días para votar si lo convalida (lo mantiene tal cual), lo deroga (deja de tener efecto) o lo tramita como proyecto de ley (lo que permitiría introducir cambios). Hasta que esa votación no se produzca —prevista para el 2 de octubre—, ninguna de estas medidas puede darse por definitiva.

Las medidas más relevantes de lo aprobado hoy

Alquiler de vivienda habitual

• Prórroga de dos años para los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. No es automática: el inquilino debe solicitarla expresamente.
• Tope del 2% en la actualización anual de las rentas.
• Renovación automática de los contratos, contemplada en uno de los dos decretos: el arrendador tendría que justificar la no renovación o, en su defecto, indemnizar al inquilino.
• Protección frente a desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional, ampliada hasta el 31 de diciembre de 2030.

Alquiler de temporada y por habitaciones

Uno de los puntos que más discrepancias generó entre los socios de Gobierno:

• Se extienden a estos contratos las garantías de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los derechos propios del alquiler de vivienda habitual: prohibición de cobrar honorarios de gestión al inquilino, límites de fianza y aplicación de los topes de precio.
• El arrendador deberá justificar la temporalidad real del contrato. Si no queda debidamente acreditada, o si se encadenan contratos temporales sucesivos con el mismo inquilino, el contrato se considerará de vivienda habitual a todos los efectos.
• Los alquileres por habitaciones pasan a tener precio regulado: la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el tope establecido para la vivienda completa.

Vivienda turística

• IVA del 10% para el negocio de los pisos turísticos, frente a la exención de la que disfrutaban hasta ahora.
• Mayor control administrativo sobre los pisos turísticos y los alquileres irregulares o sin licencia.

Compra de vivienda por fondos de inversión

• Prohibición durante dos años, hasta 2028, de la compra de vivienda con fines especulativos por parte de fondos de inversión, con especial atención a las operaciones de compra de carteras de inmuebles o de créditos hipotecarios a un precio muy inferior al de tasación.
• Reordenación de la fiscalidad de las SOCIMI, para orientar su inversión hacia la vivienda asequible.

Fiscalidad para propietarios e inquilinos

• Reducciones fiscales para propietarios que bajen la renta respecto al contrato anterior del mismo inmueble.
• Bonificaciones fiscales para inquilinos con ingresos inferiores a 33.000 euros anuales.
• IVA superreducido del 4% para la construcción de vivienda de promoción pública y protegida.

Qué significa esto si alquilas una vivienda en Madrid, ahora mismo

Lo que entra en vigor de forma provisional desde ya: técnicamente, todas estas medidas rigen desde su publicación en el BOE, aunque con la condición suspensiva de fondo de que el Congreso las convalide el 2 de octubre. Es razonable empezar a familiarizarse con ellas, especialmente si tienes un contrato que vence antes de 2028 o si haces alquiler de temporada.

Lo que sigue siendo incierto: si el decreto que recoge las medidas de Sumar no logra apoyos, una parte de lo descrito aquí podría decaer en cuestión de semanas. Tomar decisiones definitivas asumiendo que todo esto ya es ley consolidada sería precipitado.

Para quien se plantea vender una vivienda actualmente alquilada, esta incertidumbre normativa es, en sí misma, un factor a tener en cuenta: conviene seguir la votación del 2 de octubre antes de fijar plazos y expectativas definitivas sobre la operación.

En resumen

El Gobierno ha aprobado hoy dos decretos de vivienda con medidas de calado —tope de rentas, prórroga de contratos, protección antidesahucios y restricciones a fondos de inversión—, pero ninguna es firme todavía: ambos textos deben superar la votación de convalidación en el Congreso el 2 de octubre, y uno de los dos parte sin los apoyos necesarios. Si tienes vivienda en alquiler en Madrid, merece la pena seguir de cerca esa votación antes de asumir que las nuevas reglas ya están consolidadas.

Este contenido resume información publicada por distintos medios sobre dos decretos-ley aprobados hoy, pendientes de convalidación parlamentaria el 2 de octubre de 2026. El contenido definitivo de ambos textos, y si llegan a convalidarse, puede variar; para decisiones concretas sobre un contrato de alquiler, conviene consultar con un abogado especializado y seguir la evolución de esta normativa.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.