Vender tu vivienda en España siendo no residente: impuestos, retenciones y plazos
Retención del 3%, IRNR, plusvalía municipal y plazos del modelo 210, con ejemplos y cifras reales.
Introducción
Si eres propietario de una vivienda en España pero resides fiscalmente en el extranjero, la venta de tu inmueble sigue unas reglas fiscales distintas a las de un residente: el comprador te retendrá un 3% del precio, tributarás por el IRNR en lugar del IRPF y los plazos de declaración son estrictos. Esta guía, elaborada por Yolanda González —asesora inmobiliaria en Madrid, economista y Perito Judicial Inmobiliario—, explica todo el proceso con ejemplos reales y cifras concretas.
¿Quién es «no residente» a efectos de la venta?
Eres no residente fiscal en España si no cumples ninguno de estos criterios: permanecer más de 183 días al año en territorio español, o tener aquí el núcleo principal de tus actividades económicas o intereses vitales.
Los tres perfiles más habituales entre los vendedores que asesoro:
Perfil
El español que emigró
Trabajas en Alemania, Suiza o Reino Unido y vendes la vivienda que mantuviste en España.
Perfil
El expatriado trasladado
Viviste en España por trabajo, tu empresa te ha trasladado y vendes tu vivienda.
Perfil
El inversor internacional
Compraste como no residente y ahora deshaces la inversión.
En los tres casos, el régimen fiscal de la venta es el mismo: el del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Ten en cuenta, además, que España tiene firmados convenios de doble imposición con la mayoría de países: consulta el convenio con tu país de residencia para conocer cómo afecta a tu caso concreto y evitar equívocos.
La retención del 3%: la sorpresa que nadie te cuenta
Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda (modelo 211) en el plazo de un mes desde la firma. No es un impuesto adicional: es un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia. Pero en la práctica significa que el día de la notaría recibirás el 97% del precio, no el 100%.
Ejemplo
Vendes por 450.000 €. El comprador te entrega 436.500 € y deposita 13.500 € en Hacienda a tu nombre. Esos 13.500 € se descontarán después de lo que te toque pagar — o se te devolverán en parte si retuvieron de más.
Dos consecuencias prácticas que un vendedor no residente debe planificar:
- Liquidez: si contabas con el 100% del precio para cancelar hipoteca o reinvertir, ajusta los números al 97%.
- Documentación: exige al comprador copia del modelo 211 ingresado. La necesitarás para tu declaración y para recuperar cualquier exceso.
El IRNR: cuánto pagarás por la ganancia
Como no residente, la ganancia de la venta tributa en el IRNR al tipo fijo del 19% — el tipo vigente actualmente, que la normativa puede modificar en futuros ejercicios —, con independencia de tu país de residencia.
La ganancia no es «precio de venta menos precio de compra»: la ley permite ajustar ambos valores, y aquí es donde un cálculo bien hecho ahorra miles de euros.
Valor de adquisición
Precio de compra + gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) + inversiones y mejoras acreditables.
Valor de transmisión
Precio de venta − gastos de la venta que asumes como vendedor (honorarios de agencia con su IVA, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación registral de hipoteca).
Ejemplo completo
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (2010) | 300.000 € |
| Gastos e impuestos de la compra (ITP, notaría, registro) | 24.000 € |
| Valor de adquisición | 324.000 € |
| Precio de venta (2026) | 450.000 € |
| Honorarios de agencia (5% + IVA) | 27.225 € |
| Plusvalía municipal | 3.480 € |
| Certificados y otros gastos | 295 € |
| Valor de transmisión (450.000 − 31.000) | 419.000 € |
| Ganancia patrimonial (419.000 − 324.000) | 95.000 € |
| IRNR (19%) | 18.050 € |
| Retención del 3% ya ingresada | −13.500 € |
| A ingresar con el modelo 210 | 4.550 € |
Fíjate en el detalle: sin ajustar los valores con los gastos deducibles, la ganancia habría sido de 150.000 € y el impuesto de 28.500 €. Documentar bien los gastos ahorró 10.450 € en este ejemplo. Guarda todas las facturas: las de la compra de hace años y las de la venta de ahora. Tanto el ITP pagado en la compra como la plusvalía municipal son deducibles conforme al criterio de la Agencia Tributaria.
El modelo 210: plazos que no perdonan
Tu obligación como vendedor no residente es presentar el modelo 210 declarando la ganancia:
Plazo
3 meses contados desde el fin del plazo que tiene el comprador para ingresar la retención (1 mes desde la venta). En la práctica: 4 meses desde la firma.
Resultado a ingresar
Si el 19% de tu ganancia supera la retención del 3%, pagas la diferencia (como en el ejemplo: 4.550 €).
Resultado a devolver
Si vendiste con poca ganancia o con pérdida, la retención supera el impuesto y Hacienda te devuelve el exceso. La devolución no es inmediata: en la práctica suele tardar entre 6 y 12 meses — y si Hacienda tarda más de 6 meses, está obligada a abonarte intereses de demora.
Ejemplo de devolución
Compraste en 2007 por 400.000 € (valor de adquisición ajustado: 430.000 €) y vendes en 2026 por 440.000 € con 15.000 € de gastos (valor de transmisión: 425.000 €). Resultado: pérdida de 5.000 € — no hay impuesto. La retención de 13.200 € (3% de 440.000) te la deben íntegra. Sin presentar el modelo 210, ese dinero se queda en Hacienda.
La plusvalía municipal: los dos métodos y cómo elegir
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) también se devenga al vender, y desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo, quedándote legalmente con el más favorable:
Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (fijados por cada ayuntamiento dentro de los máximos estatales, actualizados anualmente) × tipo impositivo municipal.
Método real
Incremento real de valor (diferencia entre los valores de transmisión y adquisición en escrituras) × proporción que representa el suelo en el valor catastral × tipo municipal.
Ejemplo (vivienda en Madrid capital, 16 años de tenencia)
| Concepto | Cálculo | Cuota |
|---|---|---|
| Valor catastral total (del cual suelo: 80.000 € · 50%) | — | 160.000 € |
| Método objetivo | 80.000 × 0,15 × 29% | 3.480 € |
| Método real | 150.000 × 50% × 29% | 21.750 € |
| Método elegido | Objetivo | 3.480 € |
Elegir método no es un formalismo: en este ejemplo es la diferencia entre pagar 3.480 € o 21.750 €. Y si vendiste con pérdida, no se paga plusvalía — pero hay que acreditarlo, no es automático.
La particularidad del no residente: paga el comprador
Cuando el vendedor es no residente, la ley obliga al comprador a liquidar la plusvalía municipal: actúa como «sustituto del contribuyente» ante el ayuntamiento, y frente a la administración él es el único responsable del trámite y del pago.
Ahora bien, entre las partes es negociable: el comprador puede descontar ese coste del precio final o reclamártelo, según lo que se pacte en la escritura. Por eso, en la venta de un no residente la plusvalía debe estar calculada por los dos métodos y pactada por escrito antes de la firma — es una de las piezas del cálculo fiscal previo que preparo en cada operación.
La exención por reinversión en vivienda habitual
Si resides en un país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual — la misma que disfrutan los residentes — cumpliendo todos estos requisitos:
Vivienda habitual
La casa que vendes debe haber sido tu residencia efectiva y permanente durante al menos tres años, y haber tenido la condición de vivienda habitual en los dos años anteriores a la venta.
Plazo de reinversión
Debes reinvertir el importe obtenido en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual en un plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
Nueva vivienda
La nueva casa también debe ser tu residencia habitual, y puede estar situada en España o en tu país de residencia.
Exención parcial
Si reinviertes solo una parte de lo obtenido, la exención se aplica proporcionalmente a la parte reinvertida.
Los residentes fuera de la UE/EEE no pueden acogerse a esta exención.
Errores que veo cometer (y que cuestan dinero)
- 01
Aceptar una oferta sin haber calculado la fiscalidad. El precio bruto no es tu dinero: entre IRNR, plusvalía y gastos, la diferencia entre dos ofertas puede invertirse tras impuestos.
- 02
No reunir las facturas de la compra original. Cada gasto no documentado de hace años son euros de ganancia ficticia tributando al 19%.
- 03
Dejar pasar el plazo del modelo 210 — especialmente los vendedores con derecho a devolución, que creen que «no tienen que hacer nada».
- 04
No pactar en arras quién asume la plusvalía y cómo se gestiona la retención, generando fricciones a días de la firma.
- 05
Vender con prisa por el traslado. La urgencia se huele y se descuenta del precio. Un mandato de venta bien planificado a distancia evita malvender.
Cómo trabajo la venta de un no residente
Todo el proceso puede hacerse sin que viajes a España: poder notarial (otorgado ante notario español, o en tu país con apostilla de La Haya), firma por representación, y comunicación por videollamada en tu horario.
Mi método incluye lo que marca la diferencia en estas ventas: cálculo fiscal previo personalizado — antes de poner precio, sabes exactamente cuánto recibirás neto tras IRNR, plusvalía y gastos, con los dos métodos de plusvalía comparados. Sin sorpresas el día de la notaría.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la retención del 3% al vender siendo no residente?
Es un pago a cuenta obligatorio: el comprador retiene el 3% del precio de venta y lo ingresa en Hacienda (modelo 211) en el plazo de un mes. Se descuenta después del impuesto definitivo sobre tu ganancia, declarado en el modelo 210.
¿Puedo recuperar la retención del 3%?
Sí, total o parcialmente, si el impuesto sobre tu ganancia real es inferior a lo retenido — por ejemplo, si vendiste con poca ganancia o con pérdida. Se solicita presentando el modelo 210; la devolución suele tardar entre 6 y 12 meses, y si Hacienda supera los 6 meses debe abonar intereses de demora.
¿Qué impuesto pago por la ganancia si soy no residente?
El IRNR al tipo fijo del 19% (tipo vigente actualmente, sujeto a posibles cambios normativos) sobre la ganancia patrimonial: valor de transmisión menos valor de adquisición, ambos ajustados con los gastos deducibles, sea cual sea tu país de residencia.
¿Cuánto plazo tengo para presentar el modelo 210?
Tres meses desde que termina el plazo de ingreso de la retención por el comprador — en la práctica, cuatro meses desde la firma de la compraventa.
¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor es no residente?
La ley obliga al comprador, que actúa como sustituto del contribuyente: ante el ayuntamiento, él es el único responsable del trámite y del pago. Entre las partes, puede descontarse del precio o reclamarse según lo pactado en escritura — por eso debe quedar calculada y acordada antes de la firma.
¿Puedo vender mi vivienda en España sin viajar?
Sí. Con un poder notarial (otorgado en España o en tu país de residencia con apostilla de La Haya) puedo coordinar toda la venta por representación: visitas, negociación, arras y escritura, con comunicación por videollamada.
¿Se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual a los no residentes?
Solo a los residentes en la UE o el Espacio Económico Europeo, cumpliendo los requisitos: que la vivienda vendida fuera tu residencia habitual (tres años de residencia efectiva, con esa condición en los dos años anteriores a la venta), reinversión en un plazo de dos años, y que la nueva vivienda —en España o en tu país— sea también tu residencia habitual. Si reinviertes parcialmente, la exención es proporcional.
¿Qué documentos necesito preparar para vender como no residente?
Escritura de compra y facturas de sus gastos, recibos de IBI, certificado de eficiencia energética, número de NIE en vigor, certificado de residencia fiscal si te lo requieren, y el poder notarial si vendes por representación. Yo te entrego la lista completa personalizada al iniciar el mandato.
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