Derrama tras firmar las arras: ¿quién paga, tú o el comprador?

Firmas el contrato de arras en junio, todo parece cerrado, y en agosto la comunidad de propietarios aprueba una derrama de 13.000 euros para una rehabilitación de fachada. ¿A quién le corresponde pagarla: a ti, que ya firmaste la venta, o al comprador, que aún no ha pasado por notaría? Es una de las dudas que más veces se repite en los consultorios legales inmobiliarios, y tiene una respuesta clara en la ley, aunque no siempre coincide con lo que ambas partes dan por hecho. Si estás vendiendo —o comprando— y tienes una operación en marcha, esto es lo que debes saber antes de que el tema se convierta en una discusión el día de la firma.

La regla que decide quién paga

El criterio legal no es la fecha del contrato de arras ni la fecha en que la comunidad aprobó la derrama en junta. El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal es claro: las derramas deben ser sufragadas por quien sea propietario del inmueble en el momento en que cada cuota resulte exigible, es decir, cuando vence el pago, no cuando se aprueba el gasto.

Esto tiene una consecuencia importante: mientras no se firme la escritura de compraventa ante notario, el propietario legal sigue siendo el vendedor, aunque ya exista un contrato de arras firmado. Por tanto, todas las cuotas de la derrama que venzan antes de esa fecha corresponden al vendedor, y las que venzan después, al comprador —aunque este último no haya votado en la junta donde se aprobó el gasto.

Un ejemplo para verlo claro

Imagina que en enero se aprueba una derrama de 2.400 euros, a pagar en 12 cuotas mensuales de 200 euros. Tú, como vendedor, firmas la escritura en junio. Habrás pagado 5 cuotas (1.000 euros) desde enero hasta el momento de la firma. El comprador, como nuevo propietario, asumirá las 7 cuotas restantes (1.400 euros) a medida que vayan venciendo, con independencia de que la derrama se aprobara antes de que él tuviera nada que ver con la vivienda.

Qué pasa si la derrama se aprueba entre la firma de las arras y la escritura

Este es exactamente el escenario que genera más confusión, y el que más veces acaba discutiéndose en la notaría. Técnicamente, mientras no se firme la escritura, el propietario sigue siendo el vendedor, así que la obligación de pago —según la ley— recae sobre él para todas las cuotas que venzan antes de esa fecha. Pero la ley también permite pactar algo distinto entre las partes, y aquí es donde un buen contrato de arras marca la diferencia.

Un contrato de arras que no contempla esta posibilidad no es simplemente un contrato incompleto: es una discusión aplazada que tarde o temprano llega a la notaría, en el peor momento posible para resolverla con calma. Lo recomendable es que, si ya se conoce la existencia de una derrama aprobada o en trámite en el momento de firmar las arras, el contrato especifique con exactitud quién asume cada cuota, y qué ocurre si se aprueban nuevas derramas antes de la firma final.

El detalle que muchos vendedores desconocen: la afección real

Hay un matiz que conviene tener muy presente si estás vendiendo: frente a la comunidad de propietarios, es indiferente quién sea el titular actual de la vivienda. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propio inmueble responde de las deudas comunitarias —incluidas las derramas— del año en curso y de los tres años naturales anteriores, con independencia de quién las generara. Esto significa que, si vendes con derramas pendientes sin resolver, la comunidad puede reclamar esa deuda al nuevo propietario, que a su vez podrá repetir contra ti si se demuestra que la deuda te correspondía.

Por este motivo, tanto para el vendedor como para el comprador, es fundamental solicitar al administrador de fincas un certificado de deudas de la comunidad antes de firmar la escritura. Este documento acredita si existen derramas aprobadas, en curso o simplemente anunciadas, y es la mejor forma de evitar sorpresas y de negociar con información completa desde el principio.

Qué puede reclamar un comprador si se le ocultó una derrama

Si un comprador descubre después de la firma que existía una derrama que no se le comunicó, la ley le ofrece dos vías: la acción por vicios ocultos, con un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda, o la reclamación por "aliud pro alio" —haber recibido algo distinto de lo pactado—, con un plazo de hasta cinco años. Ambas acciones son compatibles, y en ambos casos la vía más razonable, antes de llegar a un conflicto legal, es la transparencia desde el contrato de arras.

En resumen

La fecha que decide quién paga una derrama no es la de la firma de las arras ni la de la aprobación en junta: es la fecha en que vence cada cuota, comparada con la fecha de la escritura. Si estás vendiendo, lo más seguro —para ti y para evitar reclamaciones posteriores— es declarar cualquier derrama conocida o previsible en el propio contrato de arras y dejar por escrito quién asume cada parte. Un pacto claro en ese momento evita que la discusión llegue a la notaría, o peor, a los tribunales.

Este contenido tiene carácter informativo general. Cada comunidad de propietarios y cada derrama tienen circunstancias propias —fecha de aprobación, calendario de cuotas, redacción del contrato de arras— que conviene revisar con un abogado especializado en propiedad horizontal antes de firmar cualquier acuerdo.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.