El impuesto del 100% a extranjeros: qué ha pasado realmente

En enero de 2025, Pedro Sánchez anunció que España gravaría con un impuesto del 100% la compra de vivienda por parte de extranjeros no comunitarios. La noticia dio la vuelta al mundo, se repitió en decenas de medios internacionales y desde entonces ha circulado como si fuera ley vigente. No lo es. Quince meses después del anuncio, la propuesta ni siquiera se ha debatido una sola vez en el Congreso. Para un propietario en Madrid que se plantea vender a un comprador internacional —una parte nada residual del mercado de vivienda de cierto nivel en la ciudad— conviene separar el titular de enero de 2025 de lo que realmente está pasando con esta medida, porque la confusión puede estar restando compradores sin necesidad.

Qué se anunció y qué se llegó a presentar

La propuesta original planteaba un gravamen de hasta el 100% sobre el valor de compra de viviendas de segunda mano adquiridas por personas físicas o jurídicas no residentes y de fuera de la Unión Europea. La vivienda nueva quedaba fuera desde el principio, porque ya tributa por IVA, un impuesto armonizado a nivel europeo que una norma española no puede alterar por su cuenta.

En mayo de 2025, el PSOE presentó formalmente en el Congreso una proposición de ley con nombre técnico —Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a No Residentes de Países No Comunitarios— que convertía el anuncio en un texto legislativo concreto. Ese fue, hasta la fecha, el último paso relevante que ha dado la medida dentro del procedimiento parlamentario.

Por qué sigue sin ser ley

Una proposición de ley necesita mayoría parlamentaria para avanzar, y esa mayoría no ha aparecido. El Gobierno, en minoría, no ha conseguido los apoyos necesarios ni siquiera para llevarla a debate en el Pleno. A eso se suman dudas jurídicas de fondo: varios especialistas en derecho tributario y constitucional han señalado que un gravamen de esta magnitud podría chocar con el derecho de propiedad reconocido en la Constitución y con la libre circulación de capitales que protege el derecho comunitario, lo que complica todavía más su tramitación.

La señal más clara de que la medida ha perdido fuerza no vino de la oposición, sino del propio Gobierno. En enero de 2026, doce meses después del anuncio original, el Ejecutivo presentó un paquete de reforma habitacional completamente distinto, centrado en incentivos fiscales para propietarios que renueven alquileres sin subir el precio, restricciones a los alquileres de temporada y por habitaciones, y una operación de vivienda asequible en Madrid. El impuesto del 100% no formaba parte de ese paquete.

Qué pagan realmente hoy los compradores extranjeros

Mientras dura este limbo legislativo, la fiscalidad real para un comprador extranjero en España es exactamente la misma que para un comprador español, sin distinción por nacionalidad ni residencia. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía por comunidad autónoma y suele moverse entre el 6% y el 10% del precio. En vivienda nueva se paga IVA, generalmente al 10%, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A eso se añaden, para quien no reside fiscalmente en España, obligaciones adicionales ya vigentes desde hace años —como la declaración de renta imputada si la vivienda no se alquila, o el impuesto sobre la renta de no residentes si se alquila—, pero nada de esto tiene relación con la propuesta del 100%.

Por qué esto importa para quien vende en Madrid

Los compradores británicos siguen siendo, año tras año desde el Brexit, el grupo extranjero más numeroso en el mercado residencial español, y los compradores estadounidenses han encadenado récords sucesivos de operaciones. En un mercado como el de Madrid, donde buena parte de la demanda de vivienda de cierto nivel viene de fuera de España, la percepción de que existe un impuesto disuasorio del 100% puede llevar a un comprador extranjero a descartar una operación, o a un propietario a descartar ese perfil de comprador, sin que exista ninguna base legal real para hacerlo hoy.

Explicar con claridad este punto en el proceso de venta no es un detalle menor: es información que reduce fricción en una negociación con un comprador internacional que, muy probablemente, también ha visto el titular de 2025 y no sabe qué ha pasado después.

Qué vigilar de aquí en adelante

Esto no significa que la propuesta esté descartada para siempre. Sigue viva en el Congreso como proposición de ley, y un cambio en la aritmética parlamentaria podría reactivarla en cualquier momento. Lo que sí puede afirmarse con los datos actuales es que, a día de hoy, no está en vigor, no tiene fecha de entrada en vigor y no ha sido debatida ni una sola vez desde su presentación formal.

Un titular de hace año y medio sigue condicionando decisiones de compraventa que hoy no tienen ningún fundamento legal. Separar lo que se anunció de lo que realmente está en vigor es, en este caso, tan importante como conocer el precio de mercado de tu vivienda.

Este artículo ofrece información general sobre el estado de una propuesta legislativa. La fiscalidad de cada operación concreta debe consultarse con un asesor fiscal o legal cualificado.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.