Herencia entre hermanos: si uno no quiere vender, hay solución

Es una de las situaciones más habituales —y más tensas— en cualquier herencia entre hermanos: dos personas heredan a partes iguales el piso de sus padres, y mientras una quiere vender para recibir su parte en dinero, la otra prefiere quedarse con la vivienda. Es un escenario que se repite todos los días en España, y en redes sociales varios abogados especializados en herencias llevan semanas explicando la misma respuesta: nadie está obligado a permanecer atrapado en esa situación, y la solución no pasa por una compraventa entre hermanos, sino por una figura jurídica concreta —la extinción de condominio— que además tiene un tratamiento fiscal mucho más favorable. Si estás en esa situación, o crees que puedes estarlo en el futuro, esto es lo que necesitas saber.

El principio legal: nadie está obligado a seguir en la indivisión

El artículo 400 del Código Civil establece algo que muchos herederos desconocen: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes, y cualquiera de ellos puede solicitar que se divida en cualquier momento. Es decir, que si tu hermano no quiere vender, tampoco puede obligarte a ti a mantenerte indefinidamente como copropietario de un piso que no usas ni quieres conservar.

El problema es que una vivienda, a diferencia del dinero o de otros bienes, no se puede dividir físicamente sin perder valor o utilidad. Para estos casos, el artículo 1062 del Código Civil prevé una solución: si el bien es indivisible, puede adjudicarse por completo a uno de los copropietarios, que compensa económicamente al resto por el valor de su parte.

Extinción de condominio: qué es y por qué no es lo mismo que una compraventa

Cuando el hermano que quiere quedarse con la vivienda "compra" la parte del que quiere vender, hay dos formas jurídicas de hacerlo, y la diferencia entre ellas tiene un impacto fiscal considerable.

La opción cara: comprar la cuota como una compraventa normal

Si se formaliza como una compraventa de la cuota hereditaria, tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipos que en la mayoría de comunidades autónomas rondan el 6%-10% del valor de la parte adquirida.

La opción correcta: la extinción de condominio

Jurídicamente, no se trata de una compra de algo nuevo, sino de poner fin a la copropiedad y consolidar en una sola persona algo que, en parte, ya le pertenecía. Por eso tributa de forma muy distinta:

Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo que en la mayoría de comunidades se mueve entre el 0,75% y el 1,5% del valor total del inmueble, en lugar del ITP de una compraventa.

No está sujeta a plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), siempre que no haya un exceso de adjudicación injustificado. Ese impuesto queda "aparcado" hasta que el nuevo propietario único venda la vivienda a un tercero en el futuro.

No genera alteración patrimonial en el IRPF para quien recibe la compensación, salvo que exista una ganancia derivada de un exceso de adjudicación mal calculado.

El error que puede convertirla en un problema

El punto donde más herederos tropiezan es el de la valoración. La compensación económica que recibe el hermano que sale debe ajustarse al valor real de mercado de su parte. Si la cantidad pactada se aleja demasiado de ese valor, Hacienda puede reinterpretar la operación como una compraventa encubierta y aplicar la tributación más alta, con el consiguiente recargo. Por eso conviene partir de una valoración objetiva y documentada del inmueble antes de fijar la cifra de compensación, y no de un número acordado "a ojo" entre hermanos.

Y si hay hipoteca sobre la vivienda heredada

Un matiz que casi nunca se menciona en estas explicaciones y que genera disgustos después: cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad no libera automáticamente a quien sale de sus obligaciones con el banco. Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, es necesario tramitar una novación hipotecaria para que la entidad libere al hermano que cede su parte y reconozca como único deudor al que se queda con la propiedad. Sin ese paso, ambos siguen respondiendo del préstamo aunque uno de los dos ya no sea propietario.

Cuando no hay acuerdo: el escenario que conviene evitar

La extinción de condominio funciona bien cuando hay acuerdo entre las partes sobre quién se queda la vivienda y cuánto vale la compensación. Cuando no lo hay, la ley permite acudir a la división judicial de la herencia, pero este camino tiene un riesgo real: si el desacuerdo llega a los tribunales sin resolución pactada, el procedimiento puede terminar en una subasta pública del inmueble, donde es habitual obtener un precio muy por debajo del valor de mercado. Es, con diferencia, el peor desenlace posible para todos los herederos, y la razón de más peso para intentar llegar a un acuerdo —con ayuda de un tasador independiente si hace falta— antes de que el conflicto se judicialice.

En resumen

Si has heredado una vivienda con un hermano y no os ponéis de acuerdo sobre qué hacer con ella, no hay que elegir entre "vender a la fuerza" o "quedarse atrapado en la copropiedad para siempre". La extinción de condominio es la vía prevista por la ley precisamente para estos casos, con una fiscalidad notablemente más favorable que una compraventa entre hermanos, siempre que la compensación se calcule sobre una valoración real y se resuelva correctamente la hipoteca si la hay.

Este contenido tiene carácter informativo general. Cada herencia tiene circunstancias propias —número de herederos, existencia de hipoteca, valor del inmueble, plazos del ISD— que conviene revisar con un abogado especializado en herencias y con un asesor inmobiliario antes de firmar cualquier acuerdo.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.