Plusvalía municipal 2026: la subida que se quedó en nada

En diciembre de 2025, el Gobierno aprobó una subida de los coeficientes de la plusvalía municipal que, en algunos casos, incrementaba el impuesto hasta un 40% para viviendas con menos de 15 años de antigüedad en propiedad. La noticia circuló, generó alarma entre propietarios que estaban preparando una venta, y muchos llegaron a pensar que ya era ley. No lo es. El Congreso tumbó esa subida a finales de enero, y hoy, si vendes tu vivienda en Madrid, pagas con los mismos coeficientes que en 2024. Pero eso no significa que el impuesto sea sencillo de entender, así que vamos a lo que realmente necesitas saber antes de firmar.

La subida que anunciaron en diciembre (y que no llegó a marzo)

El 23 de diciembre de 2025 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 16/2025, que actualizaba los coeficientes máximos aplicables al método objetivo de cálculo de la plusvalía municipal. La subida era real y, en algunos tramos de antigüedad —especialmente entre 7 y 15 años de tenencia—, notable. Entró en vigor el 1 de enero de 2026.

Pero como todo Real Decreto-ley, necesitaba la convalidación del Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días. El 27 de enero de 2026, el Congreso rechazó esa convalidación, y el decreto quedó derogado con efecto inmediato. La consecuencia práctica es que los coeficientes que se aplican en 2026 son los mismos que ya estaban vigentes en 2024, porque el intento de actualización de 2025 también fue tumbado en su momento. Es la segunda vez consecutiva que el Gobierno intenta subir estos coeficientes y el Congreso lo frena.

Si vendiste tu vivienda entre el 1 y el 27 de enero de 2026 y te aplicaron los coeficientes nuevos, tienes derecho a revisar esa liquidación: técnicamente se practicó con una norma que ya no está vigente.

Qué es realmente la plusvalía municipal

La plusvalía municipal —cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo local que paga el vendedor al ayuntamiento correspondiente. Se gestiona de forma separada de la ganancia patrimonial que declaras en el IRPF: son dos impuestos distintos y compatibles, no uno sustituye al otro.

Solo grava el suelo, no la construcción

Aquí está el matiz que más confunde a los propietarios: la plusvalía municipal no se calcula sobre el precio de venta de tu piso, sino exclusivamente sobre el incremento de valor del suelo bajo el edificio. Por eso el cálculo parte del valor catastral del suelo —una parte del valor catastral total del inmueble, que aparece desglosado en tu recibo del IBI— y no del precio real de la operación.

Los dos métodos de cálculo

Desde la reforma del Real Decreto-ley 26/2021 —aprobada después de que el Tribunal Constitucional declarase inconstitucional cobrar este impuesto incluso cuando se vendía a pérdidas— existen dos formas de calcular la base imponible. Puedes optar por la que te resulte más favorable.

Método objetivo: multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has sido propietario. A modo de referencia, los coeficientes actuales van desde el 0,15 para transmisiones de menos de un año —un tramo deliberadamente penalizador para operaciones especulativas— hasta el 0,45 en torno a los 20 años de tenencia. Sobre esa base se aplica el tipo del ayuntamiento, con un máximo legal del 30%.

Método real: calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del suelo (no del inmueble completo), aplicando la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total.

En la práctica, conviene calcular ambos antes de liquidar. Si llevas muchos años como propietario y el mercado ha subido mucho, el método objetivo suele salir más barato. Si compraste hace pocos años y la revalorización ha sido modesta, el método real casi siempre conviene más.

Cuándo no pagas nada: la no sujeción por venta a pérdidas

Si vendes tu vivienda por un precio igual o inferior al de compra —una vez descontados los gastos e impuestos asociados a ambas operaciones—, no ha habido incremento real de valor del suelo y, por tanto, no estás obligado a pagar plusvalía municipal. Esta situación se conoce como "no sujeción" y debe acreditarse con las escrituras de compra y de venta ante el ayuntamiento correspondiente. No es automático: hay que solicitarlo.

Qué debes hacer antes de vender

Antes de fijar el precio final o firmar las arras, pide a tu ayuntamiento (o a tu gestoría) el cálculo por ambos métodos con los datos reales de tu inmueble. La diferencia entre uno y otro puede ser de varios cientos o incluso miles de euros, y es un gasto que conviene tener previsto desde el primer momento de la negociación, no descubrirlo en la notaría.

Nota informativa: la normativa de plusvalía municipal varía según cada ayuntamiento dentro de los máximos estatales, y ha demostrado ser especialmente cambiante en los últimos años. Antes de liquidar el impuesto, consulta con un asesor fiscal o gestoría tu caso concreto.

Si estás valorando vender tu vivienda en Madrid y quieres entender de antemano qué impuestos y gastos reales conlleva la operación, hablemos con datos.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.