Por qué 1 de cada 5 ventas en Madrid empieza en una herencia

Detrás de una de cada cinco compraventas que se cierran en Madrid capital hay una herencia, no una decisión de mudarse o de invertir. Es un dato que rara vez aparece en los titulares sobre el mercado inmobiliario, pero que explica buena parte de la oferta que sale a la venta en los distritos con parque de vivienda más envejecido. Si acabas de heredar un piso en Madrid, o sabes que lo vas a heredar en algún momento, hay una diferencia importante entre lo que probablemente crees que vas a pagar y lo que realmente vas a pagar. La Comunidad de Madrid tiene uno de los regímenes fiscales más favorables de España para herederos directos — pero eso no significa que no haya trámites, plazos y decisiones que conviene entender antes de firmar nada.

Un fenómeno estructural, no una anécdota

Por qué una de cada cinco ventas nace de una herencia

Según datos del Colegio de Registradores y estadísticas notariales, entre el 15% y el 20% de las compraventas en Madrid capital tienen su origen en una herencia, una proporción que se eleva de forma notable en los distritos con mayor concentración de vivienda de los años 60 y 70 y menor rotación residencial. Tres factores lo explican: el envejecimiento de la población madrileña, la consolidación de la vivienda como principal activo transmisible entre generaciones, y la baja renovación generacional en determinadas zonas, donde varias generaciones de una misma familia han ocupado el mismo inmueble durante décadas.

Un fenómeno que va a más, no a menos

La transformación urbanística de zonas como el norte de Madrid podría acelerar, además, la salida al mercado de inmuebles heredados en barrios limítrofes con menor demanda directa pero buena conexión. Para cualquier propietario o heredero, entender este contexto ayuda a situar su propia operación dentro de una tendencia mucho más amplia — y a no tomar decisiones apresuradas por desconocimiento de los plazos o la fiscalidad.

Lo que realmente vas a pagar: el Impuesto de Sucesiones en Madrid

La bonificación que cambia el cálculo

La Comunidad de Madrid aplica desde 2007 una bonificación del 99% sobre la cuota del Impuesto de Sucesiones y Donaciones para los Grupos I y II de parentesco: hijos, cónyuge y padres del fallecido. En la práctica, esto significa que una herencia de 200.000 euros para un hijo puede suponer una cuota final de entre 300 y 1.600 euros, según el caso concreto — muy lejos de lo que se pagaría por la misma herencia en comunidades sin bonificación equivalente.

Desde el 1 de julio de 2025, la Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid amplió además una bonificación del 50% para el Grupo III — hermanos, tíos y sobrinos —, que hasta entonces apenas tenía beneficios fiscales relevantes. El Grupo IV, sin relación de parentesco directo, sigue sin bonificación específica.

El plazo que casi todo el mundo subestima

El Impuesto de Sucesiones debe autoliquidarse mediante el modelo 650 en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis si se solicita a tiempo. Es un plazo que se agota con más facilidad de la que parece, especialmente cuando hay varios herederos o el reparto de bienes no está resuelto de antemano.

La reducción por vivienda habitual

Además de la bonificación en cuota, existe una reducción sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, con un límite por heredero que varía según la normativa aplicable en cada caso. Es uno de los puntos donde más conviene una revisión profesional, porque el importe exacto y los requisitos de mantenimiento del inmueble dependen de circunstancias concretas de cada herencia.

Lo que ocurre si decides vender después

La plusvalía municipal también entra en juego

Al heredar un inmueble en Madrid capital, el heredero —no el fallecido— es quien debe abonar la plusvalía municipal (IIVTNU), aunque con bonificaciones relevantes según el valor catastral del suelo: del 95% para valores catastrales de suelo de hasta 60.000 euros, reduciéndose progresivamente hasta el 40% para valores superiores a 138.000 euros.

El IRPF no grava la herencia, pero sí la venta posterior

Un matiz que genera confusión con frecuencia: recibir una herencia no tributa en el IRPF. Lo que sí tributa, si más adelante decides vender el inmueble heredado, es la ganancia patrimonial obtenida — calculada tomando como valor de adquisición el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos asociados a la propia herencia (notaría, registro, gestoría). Si eres mayor de 65 años y la vivienda que vendes es tu vivienda habitual, existe además una exención total de esa ganancia en el IRPF.

Qué significa esto si estás en esta situación

Si acabas de heredar un piso en Madrid, o si varios hermanos habéis heredado uno entre todos, el orden de prioridades suele ser: confirmar los plazos del Impuesto de Sucesiones, entender qué bonificaciones te corresponden según tu grupo de parentesco, y —si la intención es vender— contar con una valoración objetiva del inmueble antes de fijar precio, especialmente cuando hay varios herederos y el reparto depende de ese valor.

Una de cada cinco ventas en Madrid nace de una herencia, y detrás de esa cifra hay miles de familias que se enfrentan a plazos y trámites fiscales sin haberlos pedido. La buena noticia es que Madrid tiene uno de los regímenes más favorables de España para herederos directos. La mala noticia es que "favorable" no es lo mismo que "automático": los plazos existen, las bonificaciones tienen requisitos, y el valor que se declare en la herencia condiciona lo que se pagará si más adelante se vende.

Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye el asesoramiento fiscal individualizado. Las bonificaciones, reducciones y plazos exactos dependen de las circunstancias concretas de cada herencia; se recomienda consultar con un asesor fiscal o notario antes de tomar decisiones.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.