Por qué los estadounidenses compran ahora en Madrid

En 2025, España eliminó la golden visa: comprar una vivienda ya no da derecho a residencia. La lógica decía que la demanda de fuera se enfriaría, sobre todo la de los perfiles de mayor poder adquisitivo. Ha pasado justo lo contrario con un país en concreto. Las compras de ciudadanos estadounidenses en España crecieron un 3% el año pasado, mientras el conjunto de la demanda extranjera se contraía. Y en el segmento de lujo de Madrid, ya son uno de los grupos que más compra, junto a brasileños, alemanes y franceses. No están viniendo por un visado que ya no existe. Vienen por otras razones, y esas razones tienen consecuencias muy concretas para quien hoy se plantea vender un piso en Madrid.

El dato que contradice el titular fácil

Cuando se anunció el fin de la golden visa, el relato dominante fue simple: sin incentivo de residencia, la inversión extranjera de alto poder adquisitivo se retiraría de España. Los datos del Colegio de Registradores confirman una caída general de las compras no residentes en la primera mitad de 2025, pero con un matiz que suele pasarse por alto: esa caída no fue uniforme por nacionalidades. Las compras de viviendas en España por parte de ciudadanos estadounidenses aumentaron un 3% el año pasado, incluso cuando el total de compras extranjeras disminuyó.

En términos absolutos, los estadounidenses representaron el 2% de todas las viviendas vendidas en España en 2025, según datos del Consejo General del Notariado. Puede parecer poco, pero hay que leerlo junto a otro dato: es una de las nacionalidades con mayor crecimiento porcentual del último año. Las nacionalidades con mayor crecimiento son portuguesa (+22,8%), neerlandesa (+18,6%) y estadounidense (+14,3%). Y ese crecimiento no se reparte de forma homogénea por el país: se concentra, de forma muy marcada, en el segmento premium y en Madrid.

Salamanca y Chamberí, el mapa real de la demanda americana

Si hay un dato que un propietario en Madrid debería conocer, es este: dentro de la capital, la demanda estadounidense no se distribuye de forma uniforme entre barrios. Se concentra de forma muy intensa en dos zonas muy concretas: Madrid (Salamanca 55%, Chamberí 23%) y Barcelona siguen siendo destinos prime europeos para el comprador estadounidense. Esto no es casualidad: son las zonas con el inventario de vivienda de alto standing, buena conectividad y el tipo de arquitectura clásica que este comprador identifica con "vivir en Madrid de verdad", frente a desarrollos de obra nueva más genéricos.

Además, el perfil de gasto es distinto al del comprador medio. Paloma Pérez, consejera delegada de la firma inmobiliaria de lujo Dils Lucas Fox, afirmó que los estadounidenses se convirtieron en el segundo grupo de clientes extranjeros de la firma, por detrás de los británicos y superando a los alemanes, y señaló que los compradores de EEUU adquirieron principalmente en el segmento premium, comprando viviendas con precios superiores a los 3 millones de euros. No es un comprador que negocia por los últimos metros cuadrados: es un comprador que busca certeza, ubicación y un proceso bien gestionado.

Por qué ahora, si ya no hay golden visa

Aquí está la parte que más sorprende a quien sigue el mercado de fuera. Durante años se asumió que el comprador de alto poder adquisitivo venía a España por la residencia. El fin de la golden visa desmonta esa idea con los propios datos: estadounidenses: récord de demanda 2024-2025; principal vía residencia = nómada digital + Beckham. Es decir: el comprador estadounidense típico de hoy no compra vivienda para conseguir un permiso — usa otras vías migratorias (el visado de nómada digital o el régimen fiscal Beckham) completamente desligadas de la compra de inmuebles, y compra la vivienda por motivos que nada tienen que ver con el papeleo migratorio.

¿Cuáles son esos motivos? Los agentes del sector citan tres, de forma consistente: Clima político en EE.UU. Los agentes inmobiliarios citan la preocupación por las políticas del presidente Donald Trump como una de las razones detrás del crecimiento de la demanda estadounidense, con perfiles que buscan una vía de escape permanente o un "plan B". Es un fenómeno especialmente marcado, según los expertos citados, entre ciudadanos estadounidenses de habla hispana y origen latinoamericano, para quienes España combina idioma, estilo de vida y distancia prudencial con Washington.

Fortaleza del dólar. La fortaleza del dólar ha sido otro factor que ha impulsado las compras estadounidenses, y los analistas consultados por Telemadrid consideran que la demanda subyacente debería ser lo suficientemente sólida como para mantener la tendencia al alza incluso si la moneda estadounidense se debilita frente al euro.

Refugio patrimonial en un contexto incierto. En el segmento de lujo madrileño, las grandes fortunas de Estados Unidos, Brasil, Alemania y Francia están poniendo el foco en la vivienda de lujo en España con un apetito que no se veía desde hace años, buscando seguridad patrimonial, estabilidad jurídica y una calidad de vida difícil de igualar en otras capitales europeas. De hecho, una de cada cuatro viviendas de lujo que se venden en Madrid la compra un extranjero, con Estados Unidos entre las nacionalidades que lideran esas operaciones.

Lo que esto significa si estás pensando en vender

Este no es un dato curioso sin consecuencias. Si tu vivienda está en Salamanca, Chamberí, o en una zona con el perfil arquitectónico y de servicios que busca este comprador, formas parte, lo sepas o no, de un mercado con demanda internacional creciente y con capacidad económica real. Eso tiene tres implicaciones prácticas:

La valoración debe incorporar esta demanda. Un piso comparable puede tener recorridos de precio distintos según si se presenta únicamente al comprador local o también al internacional. Ignorar ese segmento al fijar el precio de salida es, con frecuencia, dejar valor sobre la mesa.

El proceso de venta cambia. Un comprador estadounidense de perfil alto no opera con los mismos plazos, ni con la misma documentación, ni con las mismas expectativas de comunicación que el comprador nacional medio. Necesita interlocución fluida, materiales de presentación de nivel internacional y, con frecuencia, coordinación con asesores fiscales o legales en ambos países.

La gestión integral marca la diferencia. Cuando el comprador llega de fuera, la dirección profesional de toda la operación — desde la valoración inicial hasta la firma — no es un extra, es lo que hace posible cerrar la operación sin fricciones, especialmente cuando conviene coordinar con otros profesionales (fiscalistas, abogados especializados en no residentes) que acompañan al comprador.

Nota informativa: este artículo resume tendencias generales del mercado y no constituye asesoramiento fiscal o migratorio individualizado. Si tienes dudas sobre la fiscalidad aplicable a la venta a un comprador no residente, o sobre cuestiones de residencia y visados, consulta con un profesional especializado para tu caso concreto.

Conclusión

El fin de la golden visa iba a enfriar la demanda extranjera de alto poder adquisitivo. En el caso estadounidense, ha ocurrido lo contrario, y las razones — política, divisa, refugio patrimonial — apuntan a que la tendencia tiene recorrido más allá de 2026. Para un propietario en Madrid, especialmente en las zonas donde esta demanda se concentra, entender quién está comprando hoy es tan importante como saber a qué precio.

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