Por qué no se construyen más pisos en Madrid (no es el suelo)

Cuando se habla de por qué no se construye suficiente vivienda en Madrid, la conversación suele ir hacia la falta de suelo o la lentitud administrativa. La realidad, según un informe reciente de BBVA Research, es otra: el problema es la red eléctrica. Cerca de 80.000 viviendas están paradas en toda España —el 11,4% del déficit total— no porque falte terreno donde construirlas, sino porque no hay forma de conectarlas a la luz. Madrid es uno de los casos más extremos: hay suelo disponible para 126.000 viviendas, pero la red solo tiene capacidad para "enchufar" 40.000. Si eres propietario, esto no es una curiosidad técnica: explica por qué la oferta sigue sin darle alcance a la demanda, y por qué eso sostiene el valor de lo que ya está construido.

El dato que nadie esperaba: no falta suelo, falta electricidad

La red eléctrica española fue diseñada para una economía muy distinta a la actual, y no ha crecido al ritmo de la demanda. Según el informe "La saturación de la red eléctrica y su papel en la escasez de vivienda", el 88% de los nodos y subestaciones de la red española ya no tiene capacidad para absorber más proyectos. No es un problema puntual de una zona concreta: afecta a 27 provincias con menos de 20 MW disponibles y a otra veintena con capacidad muy limitada. Solo 15 provincias en toda España pueden ofrecer hasta 200 MW, una cifra reducida si se compara con los 25.700 MW de capacidad total de toda la red a finales de 2025.

El problema se agrava porque los pocos puntos con capacidad libre suelen estar alejados de las zonas de mayor demanda residencial, lo que los hace inviables para desarrollar vivienda allí donde realmente se necesita.

El caso de Madrid, con nombres y cifras

Madrid concentra uno de los desajustes más claros del país. Pese a disponer de suelo urbanizable suficiente para construir alrededor de 126.000 viviendas, el déficit acumulado de vivienda en la región en el último lustro ya asciende a 116.000. Y aquí está el dato clave: actualmente solo hay margen en la red eléctrica para conectar 40.000 de esas viviendas. El resto —más de 80.000 potenciales pisos— no depende de si hay o no promotor, comprador o licencia: depende de si hay potencia eléctrica disponible en el nodo correspondiente.

Este desajuste no es exclusivo de Madrid, pero sí especialmente relevante: junto a Barcelona, Valencia, Alicante, Sevilla, Málaga y Murcia, es una de las provincias donde el informe señala mayores dificultades.

Por qué la red eléctrica se quedó pequeña

Detrás de la saturación no está solo la vivienda. La electrificación de sectores como el transporte, la industria y, sobre todo, los centros de datos vinculados a la inteligencia artificial están compitiendo por la misma capacidad limitada. Un piso necesita, de media, unos 5 kW de conexión. Un centro de datos puede requerir entre 100 y 300 MW: el equivalente a decenas de miles de viviendas en una sola solicitud. Se estima que la electrificación general de la economía española podría elevar la demanda eléctrica hasta un 45% de aquí a 2030, lo que intensificará todavía más esta competencia por la red.

Lo que el Gobierno intenta destrabar

El pasado 28 de julio, el Gobierno aprobó un real decreto que amplía en 17.900 millones de euros la autorización de inversión permitida al sector eléctrico, elevando el volumen total previsto para los próximos cinco años hasta los 35.000 millones. La norma declara la vivienda como uso "prioritario y estratégico" en la concesión de nuevos permisos de conexión, y permite a las eléctricas destinar hasta un 20% de sus inversiones a anticipar desarrollos de red vinculados a proyectos ya en marcha.

Potencia fantasma: la capacidad que existe pero no se usa

Una de las medidas más interesantes del decreto apunta a la llamada "potencia fantasma": capacidad de red que ya está concedida a proyectos que, por retrasos o incumplimiento de plazos, nunca llegaron a ejecutarse. El decreto habilita mecanismos para liberar esa capacidad "reservada pero no usada" y reasignarla a proyectos nuevos, entre ellos los residenciales.

Aun así, BBVA Research advierte de que el impacto real dependerá del desarrollo reglamentario posterior, a cargo del Ministerio para la Transición Ecológica y la CNMC, y de si consigue de verdad acortar unos plazos de tramitación que hasta ahora se movían entre 5 y 8 años.

Qué significa esto si tienes una vivienda para vender

Este dato, aunque parezca técnico, tiene una lectura muy directa para cualquier propietario: la nueva oferta residencial en Madrid va a seguir estructuralmente limitada durante años, con independencia de cuánto suelo haya disponible sobre el papel. Mientras la capacidad de conexión no se resuelva —y el propio informe reconoce que hablamos de ciclos de varios años—, la vivienda ya construida sigue compitiendo con una oferta nueva que, en la práctica, no puede escalar al ritmo que necesitaría el mercado. Es un factor estructural más a favor de quien ya tiene una vivienda que ofrecer hoy, no dentro de cinco años.

Nota informativa: los datos citados proceden del informe de BBVA Research sobre saturación de la red eléctrica y su relación con la vivienda, y de la normativa aprobada el 28 de julio de 2026. Su desarrollo reglamentario y aplicación real están aún pendientes.

Si te preguntas cómo afecta el contexto estructural del mercado a la decisión de vender ahora o esperar, hablemos con datos concretos de tu zona.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.