Prestar dinero a tu hijo para comprar casa: guía fiscal 2026

Es probablemente la operación inmobiliaria más habitual de Madrid que nadie declara como tal: unos padres prestan una parte del dinero de la entrada para que su hijo pueda comprar su primera vivienda. Se hace de palabra, con una transferencia y la confianza de la familia. El problema no aparece el día de la firma, sino meses o años después, cuando Hacienda revisa el origen de esos fondos y no encuentra ningún documento que acredite que aquello fue un préstamo y no una donación encubierta. La diferencia, en términos fiscales, puede ser considerable. Si vas a ayudar económicamente a un hijo a comprar casa —o si eres tú quien va a recibir esa ayuda—, hay una manera correcta de hacerlo que evita sorpresas. Te la explicamos.

Por qué esta operación se ha vuelto tan común

El acceso a la vivienda en Madrid para menores de 35 años sigue siendo el principal obstáculo del mercado: reunir el 20% de entrada más los gastos de compraventa —en torno a un 10% adicional— exige un ahorro que muy pocos jóvenes acumulan solo con su salario. La alternativa más extendida no es la donación, sino el préstamo entre particulares: los padres prestan una cantidad, normalmente sin intereses o con un interés simbólico, y el hijo se compromete a devolverla en un plazo pactado.

Fiscalmente, esta fórmula tiene una ventaja clara frente a la donación: mientras que donar dinero obliga al hijo a tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), el préstamo entre particulares está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales pero exento de pago. En la práctica, la cuota a ingresar es cero euros. El matiz importante —y el que casi nadie tiene en cuenta— es que "exento" no significa "sin obligaciones formales".

El error que convierte un préstamo en un problema

El riesgo real no es fiscal en el sentido de pagar de más: es que, si la operación no queda bien documentada, Hacienda puede presumir que ese dinero fue en realidad una donación y reclamar el ISD correspondiente, con sanciones e intereses de demora incluidos. Y esto ocurre con más frecuencia de la que parece, precisamente porque el préstamo entre padres e hijos se percibe como algo "informal" que no requiere papeleo.

Qué exige la ley para que un préstamo se considere real

Para que la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid acepte la operación como préstamo y no la recalifique, conviene que concurran varios elementos:

Contrato de préstamo por escrito, ante notario o en documento privado, que recoja el importe, el tipo de interés (puede ser del 0%), el plazo de devolución y la forma de pago.

Modelo 600 presentado en plazo. Es la autoliquidación del ITP-AJD que declara la constitución del préstamo ante la Hacienda autonómica. Aunque la cuota sea cero, la presentación es obligatoria. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma del contrato, y el obligado a presentarlo es quien recibe el dinero —en este caso, el hijo comprador.

Trazabilidad bancaria. El dinero debe entregarse mediante transferencia, nunca en efectivo, y con un concepto que identifique claramente la operación ("préstamo según contrato de [fecha]"). Las devoluciones, cuando las haya, deben seguir el mismo criterio.

Coherencia entre lo declarado y lo real. La fecha del contrato, el importe transferido y lo declarado en el modelo 600 deben coincidir exactamente.

No presentar el modelo 600 no genera automáticamente una sanción, pero deja el préstamo sin respaldo formal. Si en algún momento Hacienda revisa esos movimientos —algo habitual cuando hay transferencias significativas asociadas a la compra de una vivienda— la ausencia de contrato y autoliquidación es precisamente lo que abre la puerta a la recalificación como donación.

Cómo afecta esto a la propia operación de compraventa

Este no es solo un asunto entre padres e hijos: también tiene consecuencias directas en el proceso de compra. Desde 2010, notarios y entidades financieras están obligados por normativa de prevención de blanqueo de capitales a solicitar justificación del origen de los fondos que se aportan en una compraventa, especialmente cuando superan ciertos importes. Un comprador que llega a la firma con parte del dinero de la entrada procedente de un préstamo familiar sin documentar puede encontrarse con que el notario le pide acreditar ese origen en el último momento, lo que en ocasiones retrasa la firma o complica el cumplimiento de los plazos fijados en el contrato de arras.

Formalizar el préstamo con antelación —y no cuando ya está fijada la fecha de notaría— evita este tipo de contratiempos y da tranquilidad tanto al comprador como al vendedor, que también tiene interés en que la operación se cierre sin sobresaltos de última hora.

Préstamo o donación: qué conviene en cada caso

No existe una respuesta única. El préstamo evita el ISD, pero implica que el dinero debe devolverse según lo pactado, con las obligaciones formales descritas. La donación, por su parte, sí tributa por el ISD, aunque en la Comunidad de Madrid este impuesto está bonificado al 99% para padres e hijos, lo que en muchos casos supone una cuota final reducida. La decisión entre una u otra fórmula depende de la situación patrimonial de cada familia, de si existe intención real de devolución y del horizonte temporal de la operación.

En resumen

Ayudar a un hijo a comprar su primera vivienda en Madrid es, cada vez más, una parte natural del proceso de compraventa. Pero la diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal no se nota el día de la transferencia: se nota años después, si Hacienda pide explicaciones que nadie preparó a tiempo. Un contrato claro, el modelo 600 presentado en plazo y las transferencias bien documentadas son, sencillamente, la forma de que ese gesto de ayuda familiar no se convierta en un problema fiscal.

Este contenido tiene carácter informativo general. La fiscalidad de los préstamos entre particulares y las donaciones puede variar según las circunstancias concretas de cada operación; se recomienda consultar con un asesor fiscal antes de formalizar cualquier acuerdo.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.