¿Puede tu ex echarte del piso en un divorcio? Esto dice la ley

"¿Puede mi ex echarme del piso?" es una de las preguntas que más se repite en los consultorios legales inmobiliarios, y la respuesta corta es no: ni en alquiler ni en propiedad, uno de los dos puede decidir unilateralmente que el otro se va. Pero la respuesta larga cambia mucho según el régimen de la vivienda —alquilada o en propiedad—, si hay hijos menores y si el contrato o la escritura están a nombre de uno, de los dos o de ninguno de forma exclusiva. Si estás pasando por una separación, o simplemente quieres entender qué pasaría si te ocurriera, esto es lo que necesitas saber, tanto si vives de alquiler como si la vivienda es tuya.

Si la vivienda está alquilada

La Ley de Arrendamientos Urbanos protege el uso de la vivienda familiar por encima de lo que diga el contrato de alquiler. Ninguno de los dos puede expulsar al otro por su cuenta: cualquier cambio debe hacerse de mutuo acuerdo o mediante resolución judicial.

Quién tiene derecho a quedarse

Los criterios que suelen aplicar los jueces son, por este orden de importancia:

La custodia de los hijos menores. Si hay hijos, el uso de la vivienda familiar se atribuye habitualmente al progenitor custodio, aunque no sea quien figure como titular del contrato de alquiler.

Quién figura en el contrato. Si no hay hijos, la persona que consta como arrendataria es, en principio, quien conserva el derecho sobre la vivienda. Si ambos figuran como titulares del contrato, ninguno puede rescindirlo ni expulsar al otro sin consentimiento mutuo o sentencia judicial. En ese caso, hay que modificar el contrato para reflejar la nueva titularidad una vez decidido quién se queda.

El caso de las parejas de hecho

Si la pareja no está casada, hay un matiz adicional: quien no figura como titular del contrato debe acreditar una convivencia continuada de al menos dos años inmediatamente anteriores a la separación para poder reclamar el uso de la vivienda —salvo que haya hijos en común, en cuyo caso ese requisito no se exige.

Si no hay acuerdo entre las partes ni resolución judicial, lo correcto es acudir al juzgado para solicitar medidas provisionales que regulen el uso de la vivienda mientras dura el proceso.

Si la vivienda es en propiedad: donde de verdad se juega el patrimonio

Aquí es donde este consultorio se queda corto para la mayoría de propietarios, porque la pregunta real no suele ser "¿puede echarme?", sino "¿qué hacemos ahora con la casa que compramos juntos?". Cuando ambos cónyuges son copropietarios de la vivienda —lo habitual si se compró durante el matrimonio—, existen básicamente tres caminos.

Opción 1: mantener la copropiedad

Es posible seguir siendo copropietarios sin vivir juntos, con uno de los dos ocupando la vivienda —normalmente mediante compensación económica al otro— hasta que se decida qué hacer con ella. Es una solución temporal, no definitiva, y suele generar fricciones a medio plazo si no hay un acuerdo claro sobre gastos, hipoteca y plazos.

Opción 2: vender a un tercero

Es la opción más limpia desde el punto de vista fiscal y también la más difícil emocionalmente: se vende la vivienda en el mercado, se cancela la hipoteca si la hay, y se reparte el precio entre ambos según su cuota de propiedad.

Opción 3: extinción de condominio (la que casi nadie conoce bien)

Cuando uno de los dos quiere quedarse con la vivienda y compensar económicamente al otro por su parte, la fórmula fiscalmente más eficiente no es "comprarle su mitad" mediante una compraventa: es la extinción de condominio. La diferencia es relevante:

Una compraventa entre excónyuges tributa por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipos que en Madrid pueden llegar al 6%-10% del valor de la parte adquirida.

Una extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados, con un tipo mucho menor —en torno al 0,75%-1,5% según la comunidad autónoma—, y no está sujeta a la plusvalía municipal.

El punto que genera más confusión, y también más disgustos si se hace mal, es que la compensación económica debe ajustarse al valor real de la vivienda. Si la cantidad pagada al que sale no se corresponde con el valor de mercado de su parte, Hacienda puede reinterpretar la operación como una compraventa encubierta y aplicar la tributación más alta. Además, si hay una hipoteca vigente, cambiar la titularidad en el Registro no libera automáticamente al cónyuge que sale: es imprescindible una novación hipotecaria con el banco para que deje de responder de la deuda.

En resumen

Ni en el alquiler ni en la propiedad, un divorcio permite que uno de los dos tome la decisión en solitario sobre la vivienda. En el alquiler, la ley protege el uso del domicilio familiar por encima del contrato. En la propiedad, la decisión sobre qué hacer con la casa —mantenerla, venderla o repartirla mediante extinción de condominio— tiene consecuencias fiscales muy distintas según cómo se plantee, y es precisamente en ese momento cuando conviene contar con asesoramiento especializado antes de firmar nada.

Este contenido tiene carácter informativo general. Cada separación tiene circunstancias propias —régimen económico matrimonial, existencia de hipoteca, hijos menores— que pueden cambiar sustancialmente el resultado; se recomienda consultar con un abogado de familia y, en el caso de la vivienda, con un asesor inmobiliario antes de tomar decisiones.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.