Se venden menos casas, pero cuestan más que nunca

El Colegio de Registradores acaba de publicar su estadística del segundo trimestre de 2026, y el titular tiene trampa si se lee rápido: "el mercado se enfría". En realidad, lo que ha bajado es el número de operaciones —167.934 compraventas, un 5,7% menos que el trimestre anterior—, mientras que los precios han hecho justo lo contrario: máximo histórico, con Madrid liderando el precio medio de toda España. Menos actividad y más precio no es una contradicción, es una fotografía muy concreta de en qué momento está el mercado ahora mismo, y conviene entenderla bien antes de decidir cuándo vender.

Lo que dicen realmente los datos del segundo trimestre

Entre abril y junio se cerraron 167.934 compraventas de vivienda en España, la cifra más baja de los últimos siete trimestres y el segundo descenso trimestral consecutivo (-5,7% respecto al primer trimestre, -2,3% interanual). La caída fue generalizada: quince comunidades autónomas y treinta y cuatro provincias registraron menos operaciones que el trimestre anterior. El retroceso fue especialmente marcado en vivienda nueva, con 34.919 operaciones y un descenso del 11,5% trimestral, mientras que la vivienda de segunda mano —133.015 operaciones— cayó un 4%.

Mientras tanto, los precios no han parado de subir

Aquí está la parte que contradice la intuición de "si se vende menos, bajará el precio". El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas registró una subida interanual del 16,7%, su máximo histórico, situándose ya un 39,3% por encima de los niveles previos a la crisis de 2007. En términos de precio medio, la vivienda se situó en 2.487 €/m² a nivel nacional, otro récord de la serie, tras subir un 2,4% en el trimestre y un 9,2% en el último año.

Madrid, la comunidad más cara de España

La Comunidad de Madrid encabeza el ranking autonómico de precios con 4.477 €/m² de media, por delante de Baleares (4.311 €/m²) y País Vasco (3.616 €/m²). A nivel de capitales, Madrid capital se sitúa en 5.534 €/m², solo por detrás de San Sebastián (6.420 €/m²) y por delante de Barcelona (5.045 €/m²). Si tienes una vivienda en la capital o en su área metropolitana, estás en la zona donde la presión de precios ha sido más intensa de todo el país.

Por qué caen las operaciones sin que bajen los precios

La explicación tiene varias capas. Por un lado, el endeudamiento hipotecario sigue marcando récords: el endeudamiento medio por vivienda alcanzó los 176.453 euros, con nueve trimestres consecutivos de subida, y el endeudamiento por metro cuadrado en Madrid es el más alto de España (3.086 €/m²). Esto indica que quien compra ahora asume más deuda que nunca, lo que limita cuántos compradores pueden seguir el ritmo de los precios. Por otro lado, se constituyeron 129.240 hipotecas en el trimestre, un 3,3% menos que el anterior, aunque representan ya el 77% de las compraventas —un porcentaje en aumento—, lo que confirma que la financiación sigue siendo el motor casi exclusivo del mercado.

El papel creciente del comprador extranjero

Un dato que conviene tener en cuenta si vendes en zonas con perfil internacional: los compradores extranjeros representaron el 15,98% de todas las operaciones del trimestre, el porcentaje más alto de la serie histórica, con más de 26.800 compraventas. Más de la mitad correspondieron a ciudadanos de la Unión Europea, con británicos, neerlandeses y alemanes como principales nacionalidades. Este segmento suele depender menos de la financiación hipotecaria española, lo que explica en parte por qué los precios aguantan incluso cuando el comprador nacional empieza a notar el límite de su capacidad de endeudamiento.

Qué significa esto si estás pensando en vender

La lectura práctica es esta: el mercado no se está enfriando de forma generalizada, se está seleccionando. Menos compradores llegan a cerrar operación, pero los que lo hacen —muchos con financiación ajustada al máximo, otros sin depender de hipoteca española— siguen dispuestos a pagar precios récord por vivienda bien posicionada. Esto favorece especialmente a propietarios en zonas de alta demanda como Madrid capital y su área metropolitana, pero también exige más precisión a la hora de fijar el precio de salida: en un mercado con menos operaciones, un precio desajustado se nota antes y tarda más en corregirse mediante negociación.

Nota informativa: los datos de este artículo proceden de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondiente al segundo trimestre de 2026. Las cifras trimestrales pueden revisarse en publicaciones posteriores; para decisiones concretas sobre tu vivienda, conviene contar con una valoración actualizada.

Si tienes una vivienda en Madrid y quieres saber qué posición ocupa realmente en este mercado —no en la media nacional, sino en tu zona concreta—, hablemos con datos.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.